香港樓市「驚變」：逃離嘅投資客同被瘋搶豪宅
作者 | 羅飛
編輯 | 旭鏗
李巍已經很久冇見到廖毅了。作為中原地產香港半山豪宅區嘅負責人，李巍喺過去十多年里，為廖毅喺香港買過逾100套屋。
更重要嘅系，呢度冇一套唔系賺錢嘅。李巍頗為自豪於自己為廖毅嘅房產投資建議。實際上，呢種自豪得益於過去十來年香港樓市逐年高漲嘅趨勢。《棱鏡》作者帶你直擊香港可以俯瞰維港嘅大平層豪宅「被『辣招』趕走咗。」對於廖毅嘅消失，李巍覺得系政策引起嘅。過去近一年，佢都冇再畀廖毅推薦過任何樓盤了。
過去多年，屢創新高嘅房價讓香港成為了投資客們嘅天堂。舊年第二季度開始，香港樓市再次回升，至舊年3-9月樓價累計上升8.9%。其中，樓價由舊年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，為2013年以嚟最大升幅。
李巍口中嘅「辣招」，指嘅系2016年11月5日，香港特區政府出台樓市新政，將所有住宅物業嘅印花稅一律調高至15%，只有購買第一套住宅嘅香港本地永久居民可得豁免。而早喺2012年10月，香港即對非本地永久居民購房設置了「買家印花稅」，稅率為房價嘅15%，如今住宅印花稅統一調至15%，兩者相加，內地人購房嘅稅率將達30%。
但呢一記「重拳」，讓廖毅等富足嘅本地買家們遠走海外，卻畀咗內地新移民買家們更多嘅機會。
嚟自內地嘅謝炳就系想喺香港買一套自己嘅dream house。佢嘅心理價位系10億以上，一定系喺山頂嘅，能夠俯瞰維多利亞海景，並且能喺年底前完成交易。
但幾個月下嚟，佢發現並唔容易。山頂嘅豪宅數量有限，但同佢一樣等着住進去嘅人，喺呢一年多嚟，越嚟越多了。佢嘅代理话佢知，「再唔抓緊，就又買唔到了」。
——逃離嘅本地投資客
一年前香港政府嘅調控手段，對於廖毅咁嘅投資客嚟講，系個十足嘅壞消息。
早喺2003年時，廖毅就已經擁有香港嘅第一套房了。按照港府2016年11月前嘅規定，作為已經持有香港身份嘅投資者，廖毅購買二套抑或三套等，價值喺 300 萬港元至 400 萬港元之間嘅，稅率為4.5%；400萬至600萬港元嘅稅率為6%；672萬港元以上嘅為7.5%；2000萬港元以上為 8.5%。喺過去嘅十多年里，佢喺香港買房都系按照呢個比例進行繳稅。
然而，舊年11月5日後，一切都變了：唔管佢買多少價格嘅屋，統統都需要交納高達15%嘅稅——呢比佢之前購買嘅超2000萬屋嘅繳稅額比例，都高了近一倍。
算完呢筆賬後，廖毅很清楚，香港不再適合佢咁嘅投資者了。
李敏賢對於廖毅呢類人嘅離開並唔惋惜。作為萊坊地產香港住宅物業部主管，佢近一年也目睹了唔少咁嘅案例。佢將呢些人統稱為「敏感投資客」。
呢D投資客們對於稅賦有着足夠嘅敏感。就依家香港樓市約2%嘅年回報率嚟睇，增長近一倍嘅印花稅，就意味着投資者們持有物業至更長時間才能達到之前嘅回報率。
離開香港，成了包括廖毅在內嘅很多投資客們一致嘅決定。繼續留喺香港樓市嘅，除咗唔差錢嘅，就系剛需了。包括李敏賢和李巍在內嘅香港房產中介們都覺得：呢才系健康嘅樓市，讓買超級豪宅和真正有剛需嘅人能夠買到屋，而唔系讓投資客扎堆喺樓市。
——同時逃離香港嘅，還有香港本土嘅中產們。
之不過，對於「中產」呢一講法，中原地產豪宅交易負責人何兆棠表示並唔認可。喺 「十年前香港系存在中產嘅，半山嘅屋也系呢些中產購買為主。」但相比越嚟越「天價」嘅樓市，「依家呢些中產購買力下降了很多，都變成了『低產』了，也都逃離了房地產投資了」。
李敏賢也發現，自己身邊啲中環金融公司嘅本土高管們，都選擇放棄喺香港投資房產了。呢些人都系香港高收入人群，早就喺香港買了剛需房，但系手里有些許余錢。喺此之前，佢哋中間暫時冇移民等計劃嘅，很多都會將閑錢進行房產投資：買第二套抑或第三套房。
『辣招』出台後，佢哋也就都轉去海外買（房）了。」李敏賢講。
呢也系喺香港生活了20多年嘅黃立沖依家嘅最大感觸。呢些逃離嘅香港本土投資人士，於佢並唔系壞事。作為協縱策略管理集團聯合創始人，佢喺香港從事海外房產資產管理多年，近一年嚟，越嚟越多嘅香港本地朋友向佢咨詢關於海外房產事宜。
「去海外買系佢哋覺得最好嘅選擇。」曾經有過海外房產投資經驗嘅李敏賢和黃立沖睇法一致，相較於香港年回報2%嚟講，英國、澳洲房產投資回報率基本可以到年化6%。黃立沖以其負責嘅海外房產管理舉例講，若系將房產做成信托模式等，投資回報甚至可以高達8%。
其實，對於呢些人嚟講，海外投資選擇並唔算多，基本都集中喺英國、澳洲和加拿大——呢些國家系佢哋孩子未嚟留學嘅主要去向。孩子留學了，佢哋再過去常住也唔成問題。
——內地買家急速涌入
然而，香港地產中介們嘅生意並冇因此冷淡了下嚟。
過去呢四個月，何兆棠陪同客戶謝炳已經喺香港睇了幾十套房了，謝炳希望能夠喺年底前定下嚟一套。
何兆棠系中原地產超級豪宅資深董事，也系香港超級豪宅交易量最大嘅團隊負責人。
此前，盡管頻繁往返於中港，但謝炳喺香港並冇買房，更多時候，佢都系住喺香格里拉酒店。舊年十一期間，佢喺新加坡嘅孩子忽然想嚟香港念書，隨之家人也嚟了香港。佢覺得有必要喺香港買套屋了。
呢個時候出手，除咗前述家庭原因，也因為謝炳喺今年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新嘅政策，謝炳唔管買價值多少嘅屋，都僅需要交納4.25%嘅首套住宅印花稅。相較於內地居民身份，佢可以少繳納25.75%嘅稅費。
「內地過嚟買超級豪宅嘅人越嚟越多。」何兆棠喺過去大半年都喺忙着為內地嘅客戶們尋搵合適嘅超級豪宅。
喺香港地產圈，所謂嘅豪宅系指3000萬港幣及以上嘅，而上億嘅就被稱為超級豪宅。類似謝炳咁一出手就系10億級別豪宅嘅買家，何兆棠近期手頭就有好幾個，而且交易都將接近尾聲。
黃立沖和李敏賢都認為，呢D內地買家嚟香港買房並唔系為了簡單嘅短期投資，更多系自住抑或系長線持有。佢哋對於「辣招」增加嘅稅賦並唔敏感。
就過去三個月嘅數據顯示，香港稅務局就買家印花稅一項，持續增長，並喺9月份達到450宗，創下今年最高紀錄。也就系講，僅9月份，就有450宗內地買家交易需要交30%稅，還唔包括啲拿了香港永居身份嘅內地人。
按照「辣招」前嘅規定，內地人若系冇永居嘅話，購買超過21,739,120港元則需要交納8.5%嘅印花稅，再加上15%嘅買家稅，即23.5%。相較於「辣招」規定嘅內地人購房統一稅率30%，也僅差了6.5%。
就李敏賢和李巍喺過去近一年接觸嘅內地買家嚟講，除咗嚟自內地嘅商人，還有很多中環中資公司和內地大公司嘅高管們。佢哋大多時間都常駐香港，拖家帶口，有住房嘅剛需。
除此之外，還有唔少系一些中港兩地跑嘅小型民營企業家們，佢哋嘅資金暫未足夠購買過億嘅豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。就黃立沖了解，呢些人手里嘅錢唔少，但系又唔肯放喺銀行，隨着未嚟全球稅務賬戶申報標准法案（CSR）會越嚟越普及，「最安全嘅辦法就系買屋了」。
——供唔應求嘅山頂豪宅
一切都比謝炳預想要慢得多，距離年底越嚟越近，佢嘅屋還冇定下嚟。呢個系因為，佢想買嘅嗰種山頂超級豪宅，已經處於供唔應求嘅狀態。
「買山頂豪宅對於呢些內地有錢人嚟講，更多系一種身份嘅象征。」包括李敏賢和何兆棠等在內嘅多位負責超級豪宅交易者都咁總結。對於何李咁喺香港從事超級豪宅交易20多年嘅人嚟講，內地有錢嘅客戶並唔缺，甚至越嚟越多，但系呢些內地客戶們中意嘅豪宅卻越嚟越少，「佢哋都中意山頂」。
三十多年以嚟，山頂一直都系香港傳統嘅超級豪宅區，也系富人扎堆嘅地方。對於很多剛獲得香港身份嘅人嚟講，能夠買一套山頂嘅豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味着拿到了進入「香港富豪圈」嘅門票了。
呢D年嚟，陸續有內地商人拿到呢張「門票」。一年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道 15號。佢也曾公開表示，喺香港逾10年，並冇搵到符合自己心願嘅屋，直到買了山頂呢套。
「山頂超級豪宅供應近乎為零嘅狀態，買一棟就少一棟了。」呢也系謝炳們遇到嘅共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內嘅香港超級豪宅交易人，工作中很大一部分內容就系尋搵到符合呢些內地客戶們心願嘅超級豪宅。
一旦山頂有豪宅放盤出嚟時，呢些內地買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都系以招標模式進行售賣。
過段時間，何兆棠將帶着謝炳參與投標山頂某個豪宅。佢唔希望謝炳重蹈兩年前自己某個內地客戶嘅覆轍，而丟失了佢中意嘅山頂超級豪宅。
當時，被評為全世界最昂貴嘅何東花園有出售意向，何兆棠帶着自己嘅客戶和業主進行了長達好幾個月嘅溝通，臨了接近交易日時，忽然得知被新買家定下了。
呢個新買家就系有着「重慶李嘉誠」之稱嘅內地富商張松橋。張松橋最後以51億港元拿下。據何兆棠得知，張松橋與原業主本身就系朋友關系，張得知出售消息後，趕緊約了業主一次飯局，以其他生意為籌碼才換得了呢個超級豪宅嘅交易。
面對香港山頂超級豪宅供唔應求嘅狀況，何兆棠有時候也會扮演游講賣家出售豪宅嘅角色。
土生土長嘅香港人何兆深知香港人對於樓市回報率嘅心理。對於啲出租了山頂豪宅嘅香港富豪們，何兆棠會以當下樓市回報率已經足夠高，山頂豪宅抵出手等切口嚟講服佢哋。
「掂嘅次數唔多。」何兆棠以及李敏賢一致認為，山頂豪宅出售嘅機會大多集中喺香港本土富豪們分割家產之時。呢些宅子大多都系由香港本土老一輩富豪們持有。隨着佢哋年紀漸長後，家族也隨之龐大，難免會出現分割家產狀況，而且越嚟越多——呢就系內地買家們能夠購買嘅最佳時機。
香港樓市大轉向
如今，謝炳已經降低了自己嘅要求，就算並不在最山頂，若系有新嘅超級豪宅，位置稍微低些，也系可以接受嘅，只要面積足夠大。
和謝炳樣有類似想法嘅人不在少數。近年嚟香港開發商們為了能夠滿足內地買家們嘅需求，也逐漸將樓盤面積擴大，建成近千平米嘅超級豪宅。相較於以前香港傳統豪宅套面積僅300~500平米嚟講，依家香港市面上新建超級豪宅基本都系900多平米以上嘅。
過去呢一年，山頂超級豪宅僅開盤了會德豐地產及南豐集團旗下嘅Mount Nicholson。呢個項目共有兩期，其中一期包括17棟均價喺6億港元以上嘅超級豪宅，面積也都900平米左右。
就依家賣出嘅10套超級豪宅數據睇嚟，除咗11號為香港本土富豪林建岳前女友購入外，剩下嘅9套全部為內地買家購入，其中就包括了佛山首富——美嘅集團創始人何享健嘅兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通(002183,股吧)供應鏈董事長周國輝等。
謝炳選擇山頂抑或淺水灣，還有一個原因系有朋友喺呢些地方也購置了豪宅。謝炳覺得喺香港能夠延續內地嘅朋友圈系一件很重要嘅事情。梗系，謝炳也毫唔掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居，比如，佢依家還希望可以買喺深水灣道，因為李嘉誠住喺呢條道嘅79號。
何兆棠回憶，山頂超級豪宅Mount Nicholson第一期已經出售嘅10套別墅，90%都被內地人客買走最主要嘅一個原因系，當時最早系深圳某個商人下單後，就跟嚟了一批廣東嘅朋友。
咁嘅客戶，李敏賢也經常遇到。「就像買包一樣，內地商人中意跟風買。」
囿於香港超級豪宅供唔應求，李敏賢嘅客戶更多集中喺購買過億大平層。喺李敏賢睇嚟，內地客戶扎堆集中買某些樓盤也系因為訴求嘅統一，即新大好：新屋、足夠大而且要景觀好，至少包括維港海景。相較於香港嘅買家們，內地過嚟嘅商人們住習慣了大空間，而且家庭成員相較嚟講多，至少要四房以上。
以西半山樓盤天匯為例，就聚集了唔少內地買家。呢個系三年前上市嘅中環超級豪宅，可俯瞰維多利亞海景，更為重要嘅系，天匯嘅屋大多都系大平層。開發商陸續放出，李敏賢每次推薦畀內地客戶都頗受歡迎。
「呢種大平層投資回報也非常高。」李敏賢講，一位生意涉及中港兩地嘅客戶曾於三年前，以1億多港元購入一套高樓層嘅四居室。因為生意中心後尾轉移海外，佢便於近期將屋以1.8億港元嘅價格掛出。也就系講，唔到三年時間，佢就賺了6000多萬港元。
——購買主力大換血，呢喺香港豪宅市場並唔系乜秘密。
未嚟，隨着港珠澳大橋以及九龍高鐵開通後，粵港澳大灣區嘅發展加速，也會將越嚟越多嘅內地人帶至香港。
李巍系比較早認識到呢一趨勢嘅人。佢喺六七年前就開始主動為團隊安排普通話培訓——依家，李巍嘅半山豪宅交易團隊系香港中原公司內部普通話普及率最高嘅團隊。與此同時，過去嘅十年里，李巍團隊也一直都系香港中原銷售冠軍，僅舊年該團隊佣金就高達8個億港幣。
佢哋深知：香港超級豪宅市場嘅瘋狂時代即將來臨。冇幾耐嘅將嚟，山頂嘅豪宅圈可能都系講普通話嘅了。
（應受訪者要求，廖毅、謝炳為化名）
