深圳最嚴樓市新政出爐！企業限購、離婚限貸、限售三年 炒房客認栽

 
7月31日政治局會議傳遞了「堅決遏制房價上漲」嘅重磅信號，同一天深圳樓市調控再度升級!繼深八條以後，深圳針對住房限售、企業買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業以租代售再度出手嚴控，要把房地產市場嘅投機投資嘅漏洞全面堵死。
 
中共中央政治局7月31日召開經濟工作會議，會議要求，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
中泰首席經濟學家李迅雷點評稱，唔管房產稅出唔出，房價如繼續上漲，就意味着向經濟危機逼近，因此，要堅決遏制，呢似乎成為共識。同一天深圳發布《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展嘅通知》(以下簡稱「通知」)，針對當前市場上存在嘅假離婚購房、投機炒房等市場亂象進行了針對性嘅打擊。
 
通知中提到，暫停企事業單位、社會組織等法人單位喺本市購買商品住房。
深圳最嚴樓市新政出爐
居民家庭新購買商品住房嘅(唔含人才住房、安居型商品房)，自攞得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。
 
對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款嘅，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例唔低於70%執行;若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明嘅按貸款首付款比例唔低於30%執行。
 
以下系通知中出現嘅四大重點:
 
第一、暫停企業購房
 
加強法人單位購買住房管理:即日起，停止辦理企事業單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房同二手住房網簽手續。之不過喺通知發布之日前已辦理網簽嘅，可繼續完成交易。
 
由於深圳執行非深戶買房要求繳納五年社保嘅嚴格限購政策，過去炒房者能通過成立公司，以公司名義買房規避限購。一個實際案例系，今年上半年，深圳數個豪宅盤通過搖號入市，為了加大購買掂率，唔少購房者通過注冊多個公司進行搖號。顯然，通知系度嚴密封堵公司買房嘅漏洞。深圳房地產評論員尹香武則認為，深圳此前開盤嘅數個熱點項目中，注冊公司買房嘅行為較多，款項已經交了，認購合同也已簽了，依家突然被停止網簽，會引起唔少已交款但未網簽嘅人士異議。
 
第二、加強商務公寓銷售同運營管理
 
通知對商務公寓嘅銷售同運營管理上也提出咗更嚴格嘅要求。即日起，深圳各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設嘅商務公寓一律只租唔售，並且企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，也就系講要求企業全部自持。另外，商務公寓被要求對外出租單次租期原則上唔超過10年，此舉打擊嘅正系市場上一D公寓通過長期嘅租賃使用權，行「以租代售」之實嘅行為。同時通知要求，商務公寓五年內限售--「自發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買嘅商務公寓，自攞得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓」。而如果喺7月31日之前已辦理網簽但未攞得不動產權利證書嘅，不在禁止轉讓之列。
 
有觀點表示，2017年初至2018年4月下旬，深圳企業法人購買一手商務公寓2011套，占總套數嘅16.9%。北京廣州上海均已將商務公寓納入限購范圍。呢個措施將使全市月81.1%嘅商務公寓將被鎖定交易。該政策實施可能導致商務公寓投資需求下降，由於全市商務公寓面積僅占商品房面積嘅0.4%，對全市經濟增長影響唔大。
 
第三、新購住房3年內禁止轉讓
 
呢一項也被認為系對購房者影響最深嘅一項，通知發布後，深圳居民家庭新購買商品住房嘅(唔含人才住房、安居型商品房)，自攞得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。也就系講，深圳要正式執行三年限售了，日後住房嘅流動性會被緊鎖，令不動產成為真正嘅不動產，響應國家「房住唔炒」嘅號召。
 
第四、夫妻離婚用三成首府買房
 
除此外，離婚買房嘅漏洞也被堵死。通知要求，購房人離婚2年內申請房貸，需要首付七成。之不過，無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明嘅首付三成、離婚前家庭僅有1套住房首付五成。通知仲提出，進一步加強新房嘅銷售管理工作，引導房企盡可能采用「線上誠意登記、公證搖號」、「線下公證選房」嘅模式開展銷售工作，並全程監管搖號、選房過程。
 
專家點評
 
對於本次通知，深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，今年3月，「三價合一」政策嘅落地，打擊二手房「陰陽合同」、「偷稅漏稅」行為，壓縮房地產投機生存空間。深圳新建商品住宅價格連續21個月下降，二手市場亂象初步得到治理。
 
但系，房地產市場形勢仲唔穩定，市場投機炒作仍比較明顯;特别系新房市場，近期出現了企業參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務公寓炒房等現象，對房地產市場嘅健康穩定發展帶嚟唔利影響。呢正系調控升級嘅背景。
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，通知系很明顯嘅一對一嘅、有針對性嘅政策，投機者想通過離婚買房、投資公寓、實現短炒，以後都變成不可能嘅事情，通知嘅效果就系補漏洞嘅、靶向治療嘅效果。
 
首先，深圳作為一線城市，喺6月份統計局公布嘅數據中，新建住宅與二手房住宅均環比上漲0.3%。調控依然系為了避免樓市出現明顯嘅上行現象。深圳最近不僅僅樓市調控政策加碼，房地產嘅利率也出現了繼續嘅上行。四大國有銀行、招行、中信等銀行喺深圳房貸市場嘅首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。
 
其次，深圳本身執行嘅調控政策限購等均比較嚴格，本次喺一線城市中第一個開始了全面升級限售，對於市場嚟講影響比較大，基本杜絕了短期炒作嘅可能性，市場有望繼續回歸平穩。
 
第三，深圳嘅政策主要系針對過去調控嘅繼續加碼與繼續打補丁。其中針對公寓類嘅政策也系深圳歷史最嚴格。
 
第四，特別針對離婚買房人群，明確提及了要求2年內懲罰性嘅首付，有利於減少投機。
 
第五，作為西安、長沙、杭州、上海後，全國第5個發布企業唔得購買住房嘅政策，利用企業購買住宅嘅，除咗少數公寓投資企業外，大部分都系短炒客。投機需求集中。所以針對呢類型購房者進行調控，系房地產嘅補缺政策。
 
暫停企事業單位買住房，呢一政策有可能繼續向多個城市蔓延。對於供需結構緊張嘅城市嚟講，呢個政策對於緩解市場供需緊張有明顯嘅影響。喺其他大部分一二線城市，都有企業買房嘅現象。預計呢一政策有望多城市復制。

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