海南實施史上最嚴全域限購，炒樓再也行唔通
喺宣布成為中國最開放嘅自由貿易區一周後，海南又一記重拳砸向了房地產。
呢次，海南真嘅要跟房地產講再見了，以前海南經濟發展靠炒房，依家老路明顯已經走唔下去了。最關鍵嘅系，海南有望成為全國第二個重點打造嘅「理想國」，和雄安一樣，都系喺宣布大力發展之前卡死房地產。
唔一樣嘅系，雄安系很多人冇嚟得及上車房地產就被封死，而海南呢幾年已經有很多人上車了，佢哋會被套嘅更深。
一
琴日晚間，海南省政府發布嚴格嘅房地產限購政策，喺已出台限購政策嘅基礎上，商品住宅實施全域限購，關鍵信息如下：
1. 海南建設用地總量喺現有基礎上唔增加。
2. 建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需嘅基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜。
3. 鼓勵和指導已出讓未開發嘅商品住宅用地轉型用於發展其佢產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。
4. 五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設嘅住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
5. 海口、三亞、瓊海已實行限購嘅區域，非本省戶籍居民家庭購買住房嘅，須提供至少一名家庭成員喺我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
6. 上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房嘅，須提供至少一名家庭成員喺我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
7. 非本省戶籍居民家庭唔得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
8. 非本省戶籍居民家庭喺我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例唔得低於70%。
9. 居民家庭或企事業單位、社會組織喺我省購買嘅住房，攞得不動產權證滿5年後方可轉讓。
以上九條，前三條系限制土地，中間兩條系限制區域，後面四條系抬高購房門檻，所以，呢次限購升級系全方位嘅。
如果上述政策被嚴格執行，去海南炒房基本上冇乜機會了。
海南嘅調控政策升級，首付70%，影響倒系唔大，因為外地人去海南買房，本嚟貸款嘅也唔多，但社保要求5年就挪命了，你有錢也買唔了了。
所以，影響最大嘅仲系啲炒房客，喺嚴格限購政策下，搵到接盤俠將越嚟越難。
二
從以前嘅炒房大省，到依家嚴格限購，海南點解轉變嘅咁之快？
呢一方面和海南將成為中國最開放嘅自由貿易區有關，還和海南房價一直被爆炒有關。
海南炒房由嚟已久。1992年，中央系度加快住房制度改革步伐，寬松嘅開發環境讓房地產喺全國范圍內迅速崛起並熱得發燙，海南，低廉嘅地價與舒適嘅環境，讓大量房地產投機客紛紛涌入。
據有關資料顯示，唔到700萬人口嘅海南，兩年內出現了兩萬多家房地產公司，僅三十余萬人嘅海口地區，房地產開發面積就達到800萬平方米。
當時，很多炒地者開始了擊鼓傳花嘅游戲，大量未興建仍系圖紙嘅樓盤便幾經轉手，搖身一變成為天價地產。
按照海南民謠所唱，「大老細建大樓，小老細蓋小樓，冇錢嘅炒樓花。」喺投機者們嘅驅動下，海南平均房價從1991年嘅每平方米1400元漲到了1993年嘅7500元。
從宏觀數據上嚟睇，1992年嘅房地產業增加值為20.57億元，比1991年嘅2.48億元足足翻了8倍有余。
2010年，海南宣布要打造國際旅游島，冇想到房價幾個月就翻了三四倍。
後尾嘅2011到2015年，海南房價跌嘅非常慘，可以講系腰斬。2016年回暖，很多屋到依家都未回到2010年嘅價格，比如有名嘅鳳凰島，最高炒到8萬，依家也就五六萬。
以下系海南近十年嘅房地產發展情況：
上圖系海南近十年房地產投資額，從2007年嘅104.38億上漲至2016年嘅1317.73億，上漲超過10倍。
以上系國家統計局統計嘅海南近十年商品房銷售價格，從2007年嘅4161元/平米上漲到2016年嘅9878元/平米。
其實，實際房價遠遠高於呢個數，喺海南嘅一些熱點城市，價格已經接近一二線城市。
以上系海南近十年住宅商品房銷售面積，從2007年嘅299萬平方米，上漲至2016年嘅1417萬平方米。
反觀海南嘅外貿情況，作為開放性城市，近十年海南嘅外貿發展滯後，從2007年至2014年緩慢增長，之後還出現了下降。
三
近年嚟，為了遏制房價，全國各地都啟動了房地產限購，但海南嘅商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，其中唔少系外地嘅炒房資金。
海南近幾年也出台了很多限購措施，其中有一個顯著特點就系主要都針對外地人，原因就在於外地人已經成為了海南購房嘅主力。
2011年中國旅游地產（海南）消費者調查報告顯示，海南購房者中71%嚟自島外，其中大部分為中長期用戶，每年使用物業時間超過15天嘅占絕大多數。其中70%以上嘅人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。
同時，粵港粵掂提供嘅數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中嚟自京津冀和東三省嘅購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為嚟自河南、山東、山西、四川嘅購房者。
而大部分島外購房者以旅游、度假、養老等為目的喺海南買房，屬於「候鳥」型客戶，每年冬季「飛」嚟暫住，春天「飛」走。
按三亞市旅游局嘅統計，2015年喺三亞市購房養老嘅「候鳥老人」已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。
分析人士認為，此次海南發布嘅限購政策，條件異常苛刻，呢意味着外地新增炒房資金喺數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市嘅數千億炒房資金面臨着被「關門打狗」嘅尷尬局面。
