江門房地產市場十年發展歷程，宜居置業 追求更高

十年嚟，江門房地產市場經歷了前所未有嘅高速發展。近日，宜居置業官方梳理了江門中心城區(蓬江、江海)樓市十年發展數據。
 
根據江門市住建局每年公布嘅數據，十年嚟，蓬江、江海兩區商品房批准預售、商品房成交、樓價等大致呈逐年上升態勢，個咪年份上下有小幅波動。
 
2016年和2009年相比(2008年數據唔全，唔予對比)，商品房批准預售和成交面積均出現翻番。而樓價也從3895元/平方米上升至6727元/平方米。

城市發展，人們對居住品質提出更高嘅要求。近十年嚟，江門中心城區經歷了剛需客陸續崛起嘅階段，供應量和成交量同漲。而喺近年嚟，受到需求以及政策嘅影響，供應量趨於穩定，局部小幅調整。
 
根據江門市住建局每年公布嘅數據，整理發現，過去十年中心城區商品房供應量呈現逐年增加，高點出現在2013年，其後逐年回落，高庫存被消化，截至2017年8月尾，商品房住宅待售套數僅為5800套。
江門房地產

數據顯示，2009年，商品房批准預售面積為85.35萬平方米，其中住宅批准預售面積為77.54萬平方米，隨後供應量逐年增加，2013年達到供應高峰，當年商品房批准預售232.72萬平方米，其中商品房住宅批准預售142.18萬平方米。隨後供應出現調整，2015年和2016年，商品房批准預售維持喺205萬平方米左右。

供應量攀升再回落，而成交量卻保持一路上升嘅態勢。截至2016年，江門中心城區(蓬江、江海)商品房住宅年成交量已經突破2萬套。數據顯示，2009年，蓬江、江海兩區商品房成交面積為126.08萬平方米，其中住宅成交面積為116.39萬平方米，住宅成交套數為8959套。2009年至2012年，呢四年間商品房成交量相對穩定，商品房住宅成交套數主要喺8000套至9000套之間。
 
2013年，江門樓市開始崛起，蓬江、江海兩區商品房住宅年成交量突破萬套，2013年為11664套，2014年12469套，2015年和2016年，樓市成交迅速增長，2015年成交套數增至17249套，2016年則達到高峰23185套。

業內人士分析，2015年、2016年樓市政策相對寬松，且剛需置業較為旺盛，成交量出現較高嘅井噴。2017年截至8月，住宅成交14571套，接下嚟嘅第四季度，受到房貸收緊以及供應量唔多嘅影響，成交降溫，預測2017年年成交量環比有所下跌。
 
近十年嚟，前段供應量呈現逐年增加嘅態勢，且喺2013年達到供應高峰，2014年至今則逐年回落。前期供應量不斷增加，但成交量冇太大變化嘅情況之下，商品房住宅庫存出現急升。2013年底，蓬江、江海兩區商品房住宅待售套數為9200套；2014年底，數字攀升至14500套；直至2015年底該數字仍保持喺14000套。

2015年末，多項樓市政策出台。2016年開始，喺降息、降首付、公積金寬松等政策嘅影響之下，撬動了大量成交，當年商品房住宅成交套數頂破2萬套，創下歷史新高。
 
全力去庫存之下，2016年底商品房住宅待售套數回落至萬套之下，僅為9200套。隨後，2017年前兩季度並未有較明顯嘅降溫，截至8月尾，兩區商品房住宅待售套數僅剩5800套。以前8個月嘅成交速度嚟計算，庫存去化周期僅為3個月左右，供求關系趨於緊張。

記者統計近9年嘅數據發現，2009年至2016年，蓬江、江海兩區嘅一手住宅成交套均面積呈現下降嘅趨勢。從130平方米到108平方米，意味着人們居住嘅屋「縮水」了22平方米，相當於少了一個房間。套均面積下降，意味着人們居住空間和品質喺下降？
 
業內人士分析，套均面積逐年下降，並唔代表大家嘅居住品質喺下降。十年前，江門嘅房地產發展水平仍喺初級階段，戶型設計水平尚唔高，同樣面積段嘅屋，以前嘅屋實用率遠遠比唔上依家嘅高。套均面積逐年下降，既有設計水平上升嘅影響，也有房價逐漸攀升嘅影響。

業內人士表示，開發商決定戶型時，會根據市場變化有所調整。今年，由於不斷有新貨推出，早前拿地嘅地價較高，為了抬高銷售價格，開發商主打豪宅戶型，喺市場熱銷盤以豪宅盤為主嘅情況之下，整體成交套均面積有所上漲。同時二孩政策放開後，市場上換房需求有所增加，中大戶型嘅房源比早前走俏。
 
根據宜居統計到嘅數據，今年截至8月尾，蓬江、江海兩區一手住宅成交套均面積為116平方米，和舊年全年成交套均面積108平方米相比，多了8平方米。