2018年江門樓市走勢點樣?
2018年江門樓市走勢點樣? 三位業內大咖一一為你分析 搶購、限購、土拍高潮迭起……2017年嘅江門樓市,猶如一幕幕大戲,精彩紛呈。與其感慨,不如展望!2018年江門樓市走勢點樣?且聽三位業內大咖嘅分析。 美智地產總經理湯建軍: 2018年將系房地產深度調整嘅一年 業界普遍認為2018年江門樓市走勢點樣? 三位業內大咖一一為你分析
搶購、限購、土拍高潮迭起……2017年嘅江門樓市，猶如一幕幕大戲，精彩紛呈。與其感慨，不如展望!2018年江門樓市走勢點樣?且聽三位業內大咖嘅分析。
美智地產總經理湯建軍：
2018年將系房地產深度調整嘅一年
業界普遍認為2018年將系房地產嘅小年，個人預期2018年將系房地產深度調整嘅一年。喺中央調控基調唔變嘅前提下，預計今年一線城市政策調控放松嘅可能性唔大，二線城市政策將保持平穩，而部分三四線城市迫於市場壓力可能略有放松，但反觀江門市場，根據舊年第四季度嚟睇，市場已逐步降溫，預計今年上半年市場成交量依然偏緊，部分開發商資金壓力較大，唔排除出現促銷降價現象，而政府更多希望房地產市場健康發展，喺眾多長效機制處於研究階段短期難以落地嘅情況下，唔排除政府會出台短期嘅松綁政策，下半年江門市場有望回暖。
從成交量嚟睇，個人認為今年或將出現上漲、平穩交替嘅發展情況。部分資金實力不足嘅開發商會喺關鍵營銷節點上，采攞促銷手段以價換量，導致成交量短期上升。
價格方面，預期2018年江門房價將先抑後揚。2018年上半年將隨着市場降溫、開發商促銷而略有回調，但長遠嚟睇，江門喺粵港澳大灣區嘅窪地價值仲系好明顯嘅，未嚟發展空間大，房價支撐力比較足，因此預期下半年房價整體會保持穩中有升嘅態勢。
土地市場，由近期推出嘅土地競拍情況可以睇出，土地市場將隨着一手市場回落而逐步降溫，預期今年土拍情況會出現分化，開發商拿地更為謹慎，優質地塊依然會受熱捧，而部分限制條件較多、地段較偏嘅地塊或會遇冷。
對於市民購房，其實2018年入市機會仲系比較多，開發商資金緊張陣往往力度會較大，考慮自身經濟實力同需求，只要屋合適都可以選擇出手。
廣東中原地產營銷副總監莫志華：
預計2018年樓價穩中有升
十九大對住房屬性明確定位，去投 資意義明顯。全國住宅庫存量持續下滑，多個城市庫存量明顯回落，去化期降至1年以內。調控政策出台後，雖然各城市簽約面積走低，但只系調控對需求嘅壓制，買家購房熱情並未消退，多個城市市場實際去化率保持高位。另外，喺供應量減少同庫存量走低嘅情況下，部分買家預期樓市供需緊張而入市。由於供應量減少，成交量會再回落，但系高價地、供需失衡、配套提升等疊加支撐，房價下調空間唔大!
「保障內需」為十九大重點論述內容，喺未嚟「供畀側改革+適當需求側刺激」嘅增長方式下，房地產行業對於經濟拉動作用將有所弱化，但住房消費將承載去庫存同保障唔同群體住房、擴大內需嘅重要職能。未嚟經濟增長方式將由數量轉向質量，以消費供畀為驅動。房地產行業對經濟拉動將弱化，但住房消費仍需發揮重大作用。
具體到江門，成交方面，預計受供應端影響難以達到2017年嘅水平;價格方面，2017年蓬江區杜阮板塊、蓬江區濱江板塊、江海區相繼拍出高價地，部分項目或將入市，產品或比較高端，價格理應較高，再加上城市配套建設推動區域價值增長，以及2018年年初江門市嘅豪宅線有望突破1.2萬元/平方米，預計2018年樓價穩中有升，資源優勢突出或高價地集中嘅板塊價格將繼續向上突破。
江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全：
預計2018年全市成交量難延續近兩年大漲勢頭
經過2016年—2017年全市成交放量上漲，購房需求已得到有效釋放，預計2018年全市成交量難延續近兩年大漲勢頭，成交量同2017年大致持平。
房價方面，下屬縣市2017年一直處於去庫存狀態，如今庫存處於低位加上唔限購，2018年房價仍存在上漲壓力;主城區方面，2017年嘅高價地成為推動房價上漲嘅因素仍客觀存在，由於主城區最近1年房價已大幅上漲，且2017年土地供應同比大漲，房源緊張得到有效緩解，預計2018年房價穩定為主，漲幅有限。
土拍方面，由於目前庫存處於近年嚟低位，2018年房企拍地補庫存意願仍然強烈，鑒於2017年土拍成交價高企，預計2018年土地起拍價整體有所上漲，而成交價同2017年大致持平。
政策方面，結合住建部嘅分城調控方向，2018年政策將保持唔變，如果房價保持穩定，預計主城區限購限貸唔放松，下屬縣市唔收緊。
(注：本文僅代表個人觀點，唔代表本報立場)
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新會「雙子星」為樓市帶嚟新契機
冇幾耐前正式印發實施嘅《廣東省沿海經濟帶綜合發展規劃》(以下簡稱《規劃》)提出，對於東莞、中山、江門、惠州等中心城區離海較遠嘅城市，要積極謀劃布局建設濱海新城，推動形成新嘅城市發展極;舊年12月5日，我市召開市委十三屆五次全會，釋放出要沿海發展嘅重大信號：江門要全方位融入粵港澳大灣區，推動銀湖灣濱海新城(即濱海新城)、濱江新區、樞紐新城建設，促進江門城市建設從「一中心」向「多中心」拓展。
一時間，濱海新城成為熱詞，咁，佢與同屬新會嘅樞紐新城有着點樣嘅異同?兩大板塊嘅樓市又將點樣?
樞紐新城與濱海新城，猶如一城「雙子星」，一北一南，相映生輝。根據相關規劃，樞紐新城未嚟將以研發、創新、孵化、人才培養、互聯網+及交通轉運為突破口，重點布局現代服務業;濱海新城嘅設立則系江門從濱江城市走向濱海城市嘅一項重要發展戰略。處於粵港澳大灣區承東啟西嘅關鍵節點，擁有大片可開發土地資源，產業基礎扎實，將打造成為廣東省服務國家粵港澳大灣區戰略同發展沿海經濟帶嘅重大平台。
從未嚟發展嚟睇，憑借喺粵港澳大灣區當中特殊嘅地理優勢，濱海新城與樞紐新城南北呼應，兩城互補，有望共同成為珠三角與粵西聯系嘅重要交通門戶。
具體到兩大板塊目前嘅樓市，樞紐新城比濱海新城更加成熟，已有富力南湖壹號、博富南湖壹號、碧桂園駿景灣新仕界、新會碧桂園等住宅項目，還有美吉特、萬達、華潤以及70層地標性建築等商業配套，亦有尚雅小學、樞紐新城小學、廣雅學校等優質教育資源;而濱海新城中嘅「銀洲湖片區」喺2017年第三、四季度開始成為熱點片區，未嚟將規劃建設超60萬人新城，現已聚集咗多個項目，如富力英皇金禧花園、富港項目(貝沙灣)、金海灣雅苑、名城上都、海悅君庭、新會保利西海岸(駿凱豪庭)。
咁，兩大板塊樓市各自點樣?近10年嚟，隨着新會主城區人口規模嘅不斷擴大，舊有嘅城市支撐體系逐漸不堪負荷。城市需要向外擴展，樞紐新城與濱海新城嘅建設，勢必會為新會樓市帶嚟新嘅發展契機。當教育、醫療、商業、服務、公園綠地等方面嘅配套逐步成熟，將為新會帶嚟「珠西門戶型城市」嘅新格局。
隨着社會發展，街坊收入水平嘅提高，置業者對於居住會有更高嘅要求，如關注小區嘅質量、鄰居嘅質素、車位配比系否充足、園林綠化嘅舒適度、出行交通系否便捷等因素，然而，依家，新會中心城區普遍存在交通堵塞、泊車難嘅現狀，同時，舊城區新推出嘅項目偏小，商業配套不足，綠化配套更難完善，簡而言之，難以形成大社區嘅氛圍，但價格卻居高唔下;而新城有完善嘅城市規劃、便捷嘅交通、日漸成熟嘅生活配套以及較高嘅性價比，將越嚟越受青睞。
喺我睇嚟，江門未嚟區域房價仍存在上升空間，尤以新城區為甚，喺條件允許之下，建議置業者多考慮喺新城區購房，但唔同情況應唔同對待，如剛需置業者或適婚年齡層，至好選擇戶型面積相對較小嘅，總價相應較低，月供壓力亦較小，使還貸對自身生活質量嘅影響降到最低;同時，考慮後生工作嘅地點相對靈活，至好選擇喺新城與舊城中軸之間，可考慮蓬江、江海、新會嘅交界點，有交通便利作為支撐; 計劃養老居住嘅客戶，建議仲系選擇舊城區嘅項目，周邊配套成熟，出行便利，只需要步行就可以喺周邊消費;對於投 資型客戶，首選就系剛開發嘅新城區域，規劃明朗，有政策發展紅利，該區域房價仲處於萌芽階段，升 值空間較大。最後歸結為一句：無論自住、投 資，合適即至好。
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