2018年下半年房價會出現普跌咩?
5月份,全國超過40個城市發布調控政策,當月累計多達50次,單月房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。而2018年1-5月,全國房地產調控政策發布次數多達159次,比2017年1-5月增加60%。 盡管上半年房地產調控創出歷史新高,而且北上深房價亦被掂「阻擊」。但二三線城市嘅房價卻如脫韁嘅野馬繼續「一
5月份，全國超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50次，單月房地產調控政策次數刷新咗歷史紀錄。而2018年1-5月，全國房地產調控政策發布次數多達159次，比2017年1-5月增加60%。
盡管上半年房地產調控創出歷史新高，而且北上深房價亦被掂「阻擊」。但二三線城市嘅房價卻如脫韁嘅野馬繼續「一路狂奔」。
70個大中城市中，4月新建商品房環比漲幅至大嘅城市分別為丹東、三亞同海口等呢三個地方。
咁，2018年上半年國內房價點解會屢調屢漲？我哋認為主要有以下幾個原因：
第一，今年第一季度新增信貸用於居民中長期貸款嘅資金占比近4成，而開發商喺融資方面卻面臨困境。呢啲新增嘅個人房貸主要系流向二三線城市，全民炒房時代系度火熱進行中。
第二，棚改貨幣化安置同人才爭奪戰，導致二三線城市嘅房地產「供唔應求」嘅局勢日趨嚴重。對於二線城市嚟講，引進各地人才之後，亦增加咗購房嘅需求，供需緊張局面進一步助推房地產市場嘅上漲預期。
而對於三線城市嚟講，棚改貨幣化安置，使得原嚟並唔一定要買房嘅棚戶區居民成為剛需。呢啲舉措雖然掂去除咗高庫存，但當地房價上漲在所難免。
此外，由於之前地方政府限制開發商新樓盤嘅價格，使得二手房價同新房價格倒掛，亦就系講新房價格反而低於二手房價，而恰好地方政府希望通過「搖號購房」畀更多市民以公平購房嘅機會。
咁一嚟，邊個都知新房比二手房價格仲平，邊個買到就系賺到，原嚟啲唔使購房嘅市民亦加入到「搶房搖號」嘅爭奪當中嚟。
第三，所有房地產板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房價上漲行情始於2015年6月，系深圳為代表嘅一線城市及部分二線城市房價開始領漲。到咗2016年10月一線城市受到房地產調控，熱點二三線城市隨後跟進。
當進入2018年，東北、西北、西南等偏遠地區嘅二三線城市也開始補漲。目前國內有200多家縣級城市嘅房價都達到咗9000多元/平方米。國內樓市幾乎都被炒房客拉個遍，再無價值窪地可尋。
目前情況系一線城市房價基本被控制住咗，二線城市「人才引進」熱潮亦將會暫告段落，三線城市嘅棚改將逐步收尾。
咁，中國樓市喺進入到下半年，房價嘅走勢將會怎樣呢？
對此，我哋認為國內房地產已經歷咗三年半嘅大漲，系度上演最後嘅瘋狂，下半年逐步回歸理性。
首先，住建部近期分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談城市主要集中喺東北、中西部，以及出台自由貿易政策嘅海南，呢啲近期房價最後補漲嘅城市。
目前，被約談嘅合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出台調控政策予以回應。對此，我哋認為，呢代表住建部「預警——約談——問責」機制嘅落地實施。
事實上，如果呢次住建部約談各熱點城市後，房價仲系出現大漲，咁接下去嘅問責制，將會畀地方政府帶嚟巨大壓力。
所以，一啲地方政府通過主動調控房地產政策予以積極回應。下半年，隨着限購、限售，再加上房貸利率不斷上調嘅效果，國內房地產市場將大幅降溫，一二線城市房價會出現小幅調整。
而前期上漲過快嘅三四線城市房價，如果冇限售令嘅出台，三四線城市新房價格好可能出現大起大落嘅結果，同時二手房價格會出現有價無市，投資者想拋售亦都系好難。
再者，開發商債務率高築，今年下半年至2020年都將系還債高峰期。資料顯示，房地產嘅還債高峰喺6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未嚟三個月嘅到期規模分別系170億元、188億元同227億元；
更挪命嘅系，今年四季度房企債務到期壓力進一步增大，屆時需要准備共計877億元資金嚟兌付到期嘅債券。
隨着，債務高峰時期嘅到嚟，畀房企生存帶嚟前所未有壓力。面對債務償還期嘅集中到嚟，開發商只能通過降價促銷，來回籠資金。所以，今年下半年開發商大幅度打折促銷概率好大，抵投資者期待。
最後，各地長效機制嘅陸續推出，將使住宅市場嘅需求進行分流。呢次深圳推出新嘅房改政策，計劃到2035年，要建170萬套新建房源，其中60%用於保障房，而40%提供畀商品房市場。
相信未嚟仲有更多嘅城市會加入到保障房體系中嚟。未嚟將建立一套完善嘅住房保障體系：高收入群體住商品房，中等收入群體住政策性支持住房，而低收入群體則住租賃房，真正做到居者有其屋。
喺保障房體制逐步完善嘅情況下，下半年即可對住宅商品房市場進行分流，以後大家並唔一定非要購買商品住宅，亦可以通過保障房體系解決居住問題。
2018年上半年房地產正面臨「高燒難退」嘅格局，但下半年會因房地產調控嘅深入、長效機制嘅建立、房企回籠資金需求嘅到嚟，將好快降溫，而且除咗一啲限售嘅大中型城市，其他嘅前期各熱點城市嘅房價將出現一定程度嘅調整。所以，對於普通購房者嚟講，等到下半年再嚟睇國內嘅房價，可能又有一番唔同嘅感受。
