江門樓市價錢點解高居不下?

江門蓬江、江海同新會市區（唔含新會鎮區）戶籍人士限購3套，外地戶籍限購2套，且需提供半年或1年以上社保或繳稅證明先可以買樓。限貸方面，首套房至低3成首付，二套房至低4成首付，兩套以上暫停商貸。限購限貸嘅初衷系為咗緩解樓市嘅火熱局面，政策實施已過去七個月，江門房地產市場又有何變化？
 
限購後成交市場漸降溫 金九銀十失色
據江門住建局公布嘅全市商品房成交數據所示，江門市商品房成交均價喺17年4月份限購令出台前，總體呈平穩上升嘅狀態，臨近限購實施嘅4月份，成交套數創新高達到9420套，同比上升約72%。隨後逐漸減少，部分購買力被消化後導致今年嘅「金九銀十」亦失色，與往年嘅10月成交高峰同比下降41%。
江門樓市價格點解高居不下
下半年房貸收緊一定程度拉高咗買樓者嘅入市門檻，依家江門主流銀行一手房首套房貸利率普遍上浮10%（執行利率5.39%），同7月房貸基准利率（執行利率4.9%）相比，利息及月供都增加咗唔少。假設總價123萬港幣，首付3成，等額本息供30年，利率上浮10%嘅情況下利息約87萬港幣，月供4811港幣，而喺執行基准利率情況下，利息約78萬港幣，月供為4552港幣。兩者利息相差近8.58港幣，多付月供258.5元。對於部分剛需置業者嚟講，無疑加大咗購房嘅成本同難度。
 
作為限購令嘅主要實施區域，蓬江、江海區嘅樓市又掀起咗點樣嘅波瀾？
從表中可以睇出，蓬江、江海區嘅成交均價總體呈現上升趨勢，16年嘅升幅較為平穩，從年初嘅6字頭到年末嘅7字頭，接近千元每平嘅差額。踏入17年，漲幅明顯加速，17年1月成交均價為895.73港元/平方英呎，直至10月份，均價已沖破萬元，達到1187.45港幣，環比上漲12.9%，同比上漲54%。
 
唔到兩年，蓬江江海區嘅房價已上升超506港元/平方英呎，房價上漲系綜合各方因素造成嘅結果，一方面，近半年嚟，帶裝修樓盤如雨後春筍般冒出，市區內新盤熱盤大部分為帶裝出售，喺一定程度拉升房價；另一方面，未嚟土地成本嘅增加抬高咗發展商依家嘅開發信心。今年內推出嘅多幅競拍地塊均達到至高限價+配建政府住宅面積，按照建安成本價308港幣/平方英呎計算，早前出讓嘅濱江新區地塊去配建樓面價高達1014.64港幣/平方呎，江海府西兩幅地塊均約924港幣/平方呎。多場土拍下嚟，唔少市民睇漲嘅心理預期頗高。12月濱江新區又一地塊將掛牌出讓，有網友認為此次土拍地塊位置佳，估計去配建樓面單價破萬，系否會再創新高可拭目以待。

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