大灣區下嘅中山 未嚟樓價走勢下降可能性為零
2018年，盛唐植根中山已經走過十三個年頭，而帶領着盛唐深耕中山，不斷擴張版圖嘅正系盛唐機構嘅創始人及總經理趙常笑。日前，粵港粵掂房產對話盛唐機構總經理趙常笑，嘗試了解盛唐對中山呢座城市嘅解讀。
盛唐機構總經理趙常笑
——中山樓市依然喺蓬勃生長，樓價下降嘅可能性為零「當下嘅市場就系喺漲嘅過程，只系由於政策因素喺面上冇明漲。」
喺限簽限購嘅雙重影響下，2018第一季度中山樓市有降溫跡象，一手房市場有點「一蹶不振」，一季度網簽成交量連續下跌，據合富研究院監測，最高跌幅達到7成。購房者嘅觀望情緒日漸濃厚。對此，趙常笑卻並唔擔心，喺佢睇嚟，數據嘅下跌系排隊網簽所致，而實際嘅中山房地產市場依然系一片生機勃勃。「當下市場就是喺漲嘅一個過程，只系由於政策因素喺面上冇明漲。我哋匯豪領峰項目、愛琴半島項目，認籌量都特別高，客戶特別踴躍。」趙總堅定地講。
隨着粵港澳大灣區寫入政府報告，大熱嘅深中通道、港珠澳大橋等交通利好進度順利，宜居城市中山嘅樓市依然被睇好！「中山，已經唔系中山人嘅中山，佢將會成為世界級嘅中山，未嚟5到10年成個中山發展將迎嚟騰飛」。中山融入大灣區將為本地帶嚟更多嘅產業發展和人流，呢將持續帶動購房需求嘅增長。
市場數據嘅走低，難免讓一些敏感嘅購房者存疑「中山房價會唔會下降」。對此，趙常笑解釋道，從經濟發展嘅角度嚟睇，房價下降嘅可能性很小，幾乎為零，短期內嘅唔漲已屬難得。目前有大灣區咁一個歷史性嘅機遇擺喺面前，樓價向廣深靠攏只系一個時間問題，中山喺2015年以前房價漲幅緩慢，一直落後於周邊城市，隨着粵港澳大灣區嘅建設逐步完善，灣區各種利好條件嘅出現，位於中心位置嘅中山樓價還有巨大嘅上漲空間。
——中山地價上升空間大。1+1大於2，聯合開發成趨勢
目前嘅地價，包括一千五港幣/呎嘅樓面地價 「仲系冇到盡頭，還有很大嘅上升空間」。
談起房價，不得不提近年節節攀升嘅地價。喺灣區一體化下，中山前景被睇好，出現了唔少高價地，各鎮區地王頻現，火炬開發區嘅樓面地價高達1540港幣/呎，引起業內轟動。趙常笑則認為，目前嘅地價，包括一千五嘅樓面地價 「仲系冇到盡頭，還有很大嘅上升空間」。
佢再次強調，未嚟嘅中山將會系世界嘅中山，佢已不再考慮當下我哋是否買得起房，而系考慮全球嘅資本。上到國家領導層，下到地方市政府，無不積極推動灣區建設。中山也喺主動作為，乘勢而上，充分發揮喺交通、產業、環境等方面嘅優勢，積極融入和服務粵港澳大灣區建設。喺粵港澳大灣區帶動下，未嚟中山勢必會有更多利好信息，正因為咁，各大開發商集體睇好中山後市潛力，不惜重金拿地，搶占中山先機。僧多粥少，土地寸土寸金，地價嘅提升系必然趨勢。
舊年嘅土拍熱中，碧桂園、美的、融創、萬科、恆大、保利、中海、敏捷、合景泰富、福晟等一大批外嚟上市開發商也開始了新一波喺中山市場嘅布局，成為了中山土地市場嘅絕對主角。其中，唔少房企仲系首度進軍中山市場。通過強大嘅購買力及綜合實力，外嚟上市房企能夠通過土地拍賣嘅契機布局中山市場。
應該注意嘅系，如今外嚟房企喺中山嘅布局形式也越發多樣，如收購、並購、合作開發等都系前者實現快速落地嘅舉措。聯合拿地成了目前中山土地市場嘅一個新趨勢。對呢種現象，趙常笑作了如下分析：
首先大房企有業績嘅需求，聯合開發對彼此業績有拉升作用，「大公司比較關注業績，相反對利潤嘅追求冇咁高，聯合可以令雙方嘅業績喺賬面上有一個比較明顯嘅提升」。
其二，依家土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業必須做高周轉，開發慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅冇賺甚至被拖垮，房企資金回籠難度加大，資金唔到位就可能造成工期拖延。外嚟開發商通過聯合本土嘅中小開發商可以減少資金占用量，降低成本，縮短工期和社會關系嘅處理周期。
最後，開發商相互借力，實現資源互補和優化配置。像一些大房企，一個企業大了之後喺管控上有點食力，如果聯合另外一個管理系統成熟嘅公司去進行開發，項目團隊之間嘅人力資源成本就能夠得到很好嘅控制，借力各自嘅優勢資源長足發展。品牌開發商之間嘅強強聯合，更能實現1+1大於2嘅效應。
而呢對於本土嘅小開發商而言，競爭將會更大，考驗更多，同時機會也更大。趙常笑建議，本地開發商要抱着樂觀嘅態度「與強者為伍，更強」!外嚟品牌房企嘅進入，帶嚟了新嘅產品和理念，有學習價值。本土房企喺做好內控嘅同時，更要向大公司學習，跟上腳步。
——大灣區引領中山走向國際化，中山將成大灣區發展領軍之地
「大灣區畀中山帶嚟了一個進軍國際市場嘅機遇」。
當談及粵港澳大灣區紅利將點樣影響中山嘅發展時，趙常笑對粵港粵掂房產表示「大灣區畀中山帶嚟了一個進軍國際市場嘅機遇」。佢指出，大灣區嘅概念把香港、澳門、深圳、廣州囊括入嚟，中山將隨同呢些一線城市從產業、物流、人流各方面更加靠近國際化，呢讓中山城市嘅國際化形象得以提升。
同時，大灣區未嚟規劃GDP可達9點多萬億，喺萬億級GDP嘅帶動下，中山各項產業走向世界嘅道路將更通暢。
再者，大灣區紅利將提升中山嘅城市品牌力。中山有着豐富嘅自然資源和文化歷史資源，喺九六年已經獲得人居城市，加入大灣區後，中山呢個名字將喺國際上更為人熟知，將吸引更多國內外游客前嚟旅游度假，從而提升其社會人文價值和城市品牌力。
最後，帶嚟龐大嘅人口，高端嘅企業，增加就業機會。「喺未嚟10年左右嘅時間將會有150萬到200萬人嚟提升中山嘅人口密度。就像依家嘅北上廣深一樣，當城市嘅人口密集度到達一定飽和度時，必須有一個外溢效應。大灣區廣深人口嘅外溢將畀中山帶嚟龐大嘅人流，人流又會帶嚟產業流，包括第三產業和服務行業，呢對消費力嘅拉升系顯而易見嘅。」佢舉例，得益於廣深產業轉移嘅支撐，高端科技嘅外延外溢，中山民眾、火炬很多工業用地隨之火爆。「深圳呢三年至少過萬億嘅資本涌向了中山，資本到了之後就系產業嘅帶動，自然而然就業就嚟咗，我相信這系一個循序漸進嘅過程。」
粵港澳大灣區嘅建設，為珠三角地區帶嚟了許多機會。而綜合中山市交通區位、經濟水平、產業環境等方面睇，中山無疑系一座優勢突出、競爭力強嘅城市，「大灣區嘅發展也需要中山提供一個發展嘅范本，包括佢嘅經濟增長形式，房地產等產業嘅發展。唔出意外，中山將會成為大灣區嘅領軍之地」趙常笑如系推斷。
第一，喺區位上中山優於惠州、江門、肇慶，佢處於大灣區嘅正中央位置。而喺灣區中心嘅幾個重要城市中只有中山有比較寬裕嘅土地空間可開發利用，其他兄弟城市，如港澳廣深可利用空間已唔多。
第二，中山嘅城鎮發展比較均衡。中山以專業鎮為基礎嘅城市布局，形成了自身獨到嘅產業特色，也讓其喺灣區建設過程中嘆最大嘅紅利。喺房地產發展方面，隨着城區土地開發嘅飽和，偏遠鎮區大面積待開發嘅土地成了許多知名開發商追逐嘅目標，像阜沙、神灣、橫欄等。中山鎮與鎮之間，鎮與主城區之間嘅區域發展差距越嚟越小，未嚟將齊頭並進，發展將會更加均衡。
第三，目前中山正處於軌道交通籌劃高峰期，深茂鐵路、高鐵中山站等道路與站點嘅建設將極屙屎利外界與中山嘅來往，中山嘅區位優勢將逐漸獲得更好嘅發揮。中山交通地位正不斷奠定與成長，由珠西交通樞紐上升為粵港澳城市群區域樞紐城市將指日可待。
——商鋪將成投資新寵？剛需置業可借力
很多商業當下比較難銷售，特別系似商鋪類型嘅物業。從我嘅角度，我反而覺得呢個系一個未嚟嘅歷史性機遇。
喺326政策限制與大灣區紅利頻發嘅雙重背景下，購房者該點樣置業，趙常笑針對唔同嘅人群畀出了唔同嘅建議。
對於有意向嚟中山置業嘅外地購房者，趙總建議：選擇樓屋時，注重增值和保值嘅屬性，唔好以價格為唯一標准，要多方考慮，綜合生活便利度，教育等因素，以便利、舒適度為根本進行置業。唔同需求，唔同選擇，合適最重要。
如果系候鳥式客戶，建議購買像南朗嘅敏捷溫泉海岸呢種有較強度假功能嘅項目；如果系買嚟自住嘅，針對短期喺廣深打拼，長期會搬過嚟中山自住嘅客戶則建議買規模相對較大、品牌力較強嘅項目，中大品牌樓盤喺管理上比較完善。
第三種就系純粹嘅投資客，趙總建議可以投資商鋪，「很多商業當下比較難銷售，特別系像商鋪類型嘅物業。從我嘅角度，我反而覺得呢個系一個未嚟嘅歷史性機遇。因為互聯網對傳統商業嘅沖擊，商鋪投資目前處於低迷狀態，但從長遠嚟睇，成個中山未嚟將增加兩百萬人，佢必須有地方去消費。網上嘅消費系小件嘅，取代唔到體驗式消費，所以未嚟嘅商業需求旺盛嘅。
「趁着目前開發商低價拋售商業，系入手嘅好時期。」「投資商業，區域上唔得太偏，如果地段很旺，價格自然也唔低，要把握好一個尺度。比如像一些城鄉結合部抑或經濟發達嘅鎮區中心區，我覺得呢些區域相對嚟講系有保障嘅。」趙總補充道。
經常聽到唔少剛需調侃：中山目前已經系一線房價，三線工資！對此趙總則另有解讀「房價高，已系唔爭嘅事實，而且以後會更高，這個系隨着城市發展必須經歷的」。對於年輕剛需族，佢建議，買你買得起嘅，唔好太挑，買唔了城區買鎮區，買唔了復式買平層，買唔了三房買兩房，買唔了兩房買公寓。購房者有冇實力買房系一個相對嘅概念。目前後生買房特別系買第一套房陣，並非系完全憑借自己所擁有嘅資本去購買嘅，佢會有父母、親戚朋友等一些資源可以借助，另外也可以借助其喺生活工作之外嘅一些投資收入。如果後生當下有呢個經濟能力，也有力可借，仲系唔好有太多嘅觀望。
